WWW.KN.LIB-I.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Различные ресурсы
 


«Заказчик: ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом рентный «Кантри Спейс» Москва, 2017 г. СОДЕРЖАНИЕ 1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 1.1 ОБЩАЯ ...»

ОТЧЕТ № КС/Оц-2015/1

об оценке рыночной (справедливой) стоимости

земельных участков с кадастровыми номерами:

52:55:0030008:484, 52:55:0030008:485, 52:55:0030008:486,

52:55:0030008:487, 52:55:0090001:364, 52:55:0090001:363,

52:55:0090001:358, 52:55:0030008:502, 52:55:0030008:500,

52:55:0030008:499, 52:55:0030008:501, 52:55:0030008:465,

52:55:0030008:498, 52:55:0030008:461, 52:55:0030008:460,

52:55:0030008:459, 52:55:0030008:483, 52:55:0100013:7,

52:55:0100013:8, 52:55:0100013:9, 52:55:0100010:444, расположенных по адресу: Российская Федерация, Нижегородская обл., Дивеевский р-н по состоянию на 17 февраля 2017 г.

Заказчик:

ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом рентный «Кантри Спейс»

Москва, 2017 г.

СОДЕРЖАНИЕ 1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

1.1 ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

1.2 РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

1.3 ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА РЫНОЧНОЙ (СПРАВЕДЛИВОЙ) СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1.4 ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОЙ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ

2 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

3 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

4 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ

ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

5 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

6 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.1 ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И

КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.2 ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.3 ЮРИДИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.4 ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.5 СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.6 АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

7 АНАЛИЗ РЫНКА

7.1 АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И

РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ НА РЫНОК ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА

7.2 ПОЛИТИЧЕСКИЕ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ В СТРАНЕ И В РЕГИОНЕ, ПОТЕНЦИАЛЬНО

ВЛИЯЮЩИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

7.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ

7.4 АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С ОБЪЕКТАМИ

НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ СЕГМЕНТОВ РЫНКА, К КОТОРЫМ МОЖЕТ БЫТЬ ОТНЕСЕН ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ

Обзор рынка земельных участков

7.5 АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ

НЕДВИЖИМОСТИ

7.6 ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ОТНОСИТЕЛЬНО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СЕГМЕНТАХ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ

ОБЪЕКТА

8 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

8.1 ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

8.2 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

8.3 ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ

8.3.1 Принципы оценки рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

8.3.2 Выводы о возможности использования подходов к оценке или обоснование отказа от использования подхода (подходов) (выбор и обоснование методов оценки в рамках каждого подхода к оценке)

8.4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ (СПРАВЕДЛИВОЙ) СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ





8.4.1 Определение рыночной (справедливой) стоимости на основе сравнительного подхода

8.4.2 Заключение о рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода

9 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

9.1 ЗАДАЧА СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

9.2 МЕТОД АНАЛИЗА ИЕРАРХИЙ

9.3 ОЦЕНКА КОЭФФИЦИЕНТОВ ВЕСОМОСТИ

9.4 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

9.5 ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА РЫНОЧНОЙ (СПРАВЕДЛИВОЙ) СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

СПРАВОЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА

МЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА

ПРИЛОЖЕНИЕ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Используемая терминология

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Копии документов, подтверждающих правомочность проведения оценки

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

Копии информационно-аналитического материала

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки............... 86 1 Основные факты и выводы

1.1 Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки Договор № КС/Оц-2015 от 10.11.2015 и Дополнительное соглашение №1 от 10.02.2017.

1.2 Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки:

Земельные участки:

• площадь 3045 кв.м; адрес (местоположение) объекта: Нижегородская область,

Дивеевский район, примерно в 820 м от н.п. Коврез по направлению на юг; кадастровый номер:

52:55:0030008:484

• площадь 6211 кв.м; адрес (местоположение) объекта: Нижегородская область, Дивеевский район, примерно в 700 м от н.п. Коврез по направлению на юго-восток; кадастровый номер: 52:55:0030008:485

• площадь 4251 кв.м; адрес (местоположение) объекта: Нижегородская область,

Дивеевский район, примерно в 970 м от н.п. Коврез по направлению на юг; кадастровый номер:

52:55:0030008:486

• площадь 9914 кв.м; адрес (местоположение) объекта: Нижегородская область, Дивеевский район, примерно в 980 м от н.п. Коврез по направлению на юго-восток; кадастровый номер: 52:55:0030008:487

• Земельный участок - площадь 171 273 кв.м; адрес (местоположение) объекта:

Нижегородская область, Дивеевский район, примерно в 3,4 км на северо-восток от н.п. Кременки;

кадастровый номер: 52:55:0090001:364; категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства

• Земельный участок - площадь 29 040 кв.м; адрес (местоположение) объекта:

Нижегородская область, Дивеевский район, примерно в 2 км на юго-запад от н.п. Кременки;

кадастровый номер: 52:55:0090001:363; категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства

• Земельный участок - площадь 752 502 кв.м; адрес (местоположение) объекта:

Нижегородская область, Дивеевский район, примерно в 3,8 км на северо-восток от н.п. Кременки;

кадастровый номер: 52:55:0090001:358; категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства

• площадь 986563 кв.м; адрес (местоположение) объекта: Нижегородская область,

Дивеевский район, примерно в 1,05 км на юго-запад от н.п. Коврез; кадастровый номер:

52:55:0030008:502

• площадь 191024 кв.м; адрес (местоположение) объекта: Нижегородская область,

Дивеевский район, примерно в 950 м на юго-запад от н.п. Коврез; кадастровый номер:

52:55:0030008:500

• площадь 275158 кв.м; адрес (местоположение) объекта: Нижегородская область, Дивеевский район, примерно в 1,15 км на юг от н.п. Коврез; кадастровый номер: 52:55:0030008:499

• площадь 990869 кв.м; адрес (местоположение) объекта: Нижегородская область,

Дивеевский район, примерно в 1,05 км на юго-восток от н.п. Коврез; кадастровый номер:

52:55:0030008:501 Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru 4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

1. Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут являться самостоятельными документами.

2. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на объект оценки не проводилась.

3. Мнение Оценщика относительно рыночной (справедливой) стоимости объекта действительно только на дату оценки, указанную в данном отчете, и лишь для целей и функций, указанных в данном отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на рыночную стоимость объекта.

4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной (справедливой) стоимости и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном отчете.

5. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в данном отчете.

6. Оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

7. При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной информации.

8. Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников, которые, по мнению Оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляет гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.

9. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.

10. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку.

Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

11. Оценщик не производил измерения физических параметров оцениваемого имущества и его частей/элементов (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несут ответственности за вопросы соответствующего характера.

12. От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов.

13. Отчет об оценке не может быть использован для иных целей.

14. Оценка производится без учета обременений.

15. Оценка рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки определялась в соответствии с целевым назначением объекта оценки, представленным в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права.

16. В Отчете не учитывается всё множество ценообразующих факторов, так как они могут быть направлены как в сторону незначительного уменьшения, так и в сторону незначительного увеличения стоимости, и не существенно влияют на итоговый результат.

Более частные предположения, допущения и ограничивающие обстоятельства приведены в тексте Отчета.

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г. http: www.ocenka-konti.ru

5 Применяемые стандарты оценочной деятельности При проведении данной оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией (СРО «РАО»), членом которой является Оценщик, подготовивший отчет – Стандарты и Правила СРО «Региональная ассоциация оценщиков»:

Применение Федеральных стандартов оценки, стандартов, обусловлено обязательностью применения данных стандартов при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

Применение международных и европейских стандартов связано с тем, что данные стандарты определяют основополагающие принципы оценки, применяемые при проведении работ по оценке, что необходимо для дальнейшего достижения согласованности в оценочной практике на мировом уровне. Использование указанных стандартов оценки допускалось в случаях необходимости применения и их соответствия (идентичности, адекватности) требованиям отечественных законодательных и нормативных правовых актов.

Оценка выполнялась с частичным применением и других действующих нормативных документов.

6 Описание объекта оценки

6.1 Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки Проведение анализа и расчетов, прежде всего, основывалось на информации об объекте оценки, полученной от Заказчика и в ходе независимых исследований, проведенных Оценщиком.

Предполагается, что информация, представленная Заказчиком или сторонними специалистами, является надежной и достоверной. Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников, имеющейся базы данных Оценщика и собственным опытом Оценщика.

Осмотр объекта оценки не проводился. Объектом оценки является масштабная территория, занятая полями и прочей растительностью. Выезд на местность для осмотра таких значительных площадей, свободных от застройки земель, не целесообразен, – достаточную для анализа территории информацию можно получить с использованием космических снимков на доступных Интернетресурсах (рис. 6.1).

В процессе проведения оценки, Оценщик счел целесообразным провести анализ достаточности и достоверности информации, предоставленной Заказчиком.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки Объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости Объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю Отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных Оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости Объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Собственником была предоставлена информация, необходимая для проведения оценки стоимости Объекта оценки. В рамках представленных ограничений и допущений, информацию, используемую Оценщиком, следует признать достаточной и достоверной.

Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные характеристики объекта оценки:

данные, предоставленные Заказчиком (Выписки и з ЕГРП – копии, см. в Приложении 4 к Отчету);

нормативные документы (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);

справочная литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);

методическая литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);

Internet – ресурсы (ссылки на сайты см. по тексту Отчета).

6.2 Общее описание объекта оценки Оценке подлежит 21 земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местонахождение): Нижегородская область, Дивеевский район (далее – Объект или Объекты).

Подробнее см. далее.

6.3 Юридическое описание объекта оценки Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности» «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам,

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.http: www.ocenka-konti.ru

передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Собственник: владельцы инвестиционных паев - Закрытый паевой инвестиционный фонд рентный «Кантри Спейс» (общая долевая собственность).

Перечень Объектов с указанием кадастровых номеров см. в разделе 1.2.

Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

На дату проведения оценки участки свободны от застройки.

Обременения: доверительное управление.

Сервитуты: предполагается, что на весь участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего использования участка Правоустанавливающие документы приведены в Приложении 4.

Юридическое описание было составлено путем анализа копий правоустанавливающих документов на оцениваемые объекты и прочих данных Заказчика.

Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:

1. Оцениваемый объект не отягощен дополнительными сервитутами, не учтенными при его оценке.

2. Юридическая экспертиза вещных прав не производилась.

3. В рамках данного Отчета Оценщик принял решение не учитывать обременения, в связи с тем, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

6.4 Экономическое описание объекта оценки Согласно ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., №135-ФЗ в редакции Федерального закона Российской Федерации от 14.11.2002 г. №143-ФЗ в отчете необходимо указать балансовую стоимость объекта оценки в случае, если объект принадлежит на праве собственности юридическому лицу.

В данном случае сведения о балансовой стоимости Заказчиком не представлены.

6.5 Строительно-техническое описание объекта оценки Земельные участки являются масштабными землеотводами, имеют преимущественно ровный рельеф, конфигурация - неправильная.

Представляет собой необрабатываемые поля. Свободны от строений. Коммуникации – отсутствуют.

–  –  –

Рис. 4. Объект на кадастровой карте Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Рис. 21. Объект на кадастровой карте

6.6 Анализ местоположения объекта оценки Объекты оценки расположены в Нижегородской области, в Дивеевском районе, вблизи населенных пунктов, представленных на рис. ниже.

Объекты находятся вблизи трассы местного значения Саров-Арзамас.

–  –  –

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Рис. 25. Местоположение п.Беленки Объекты оценки расположены вблизи деревень, в окружении частной, дачной, малоэтажной застройки, сельскохозяйственных объектов и природных угодий.

Постоянное население поселка Коврез – 75 чел.

(http://wikimapia.org/2287717/ru/%D0%9A%D0%BE%D0%B2%D1%80%D0%B5%D0%B7) Численность населения Кременок – 588 чел.

(https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D 0%B8_%28%D0%94%D0%B8%D0%B2%D0%B5%D0%B5%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0 %B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD%29).

Беленки — сельский посёлок. Расположен в 16 километрах к югу от села Дивеево на правом берегу реки Сатис. Окружён смешанными лесами. Соединён грунтовыми просёлочными дорогами с посёлком Сатис (4 км) и селом Аламасово (4 км), в 2 километрах расположены садоводческие общества. Постоянное население – 5 чел.

(https://wiki2.org/ru/%D0%94%D0%B8%D0%B2%D0%B5%D0%B5%D0%B2%D1%81%D0%BA%D 0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD#.D0.9C.D1.83.D0.BD.D0.B8.D1.86.D

0.B8.D0.BF.D0.B0.D0.BB.D1.8C.D0.BD.D0.BED1.82.D0.B5.D1.80.D1.80.D0.B8.D1.82.D0.BE.D1.80.D0.B8.D0.B0.D0.BB.D1.8C.D0.BD.D0.BE.D0.B5_.

D1.83.D1.81.D1.82.D1.80.D0.BE.D0.B9.D1.81.D1.82.D0.B2.D0.BE).

Сатис — посёлок, административный центр Сатисского сельсовета. Расположен на реке Сатис (правый приток реки Мокша, бассейн Оки), в 160 км к югу от Нижнего Новгорода, в 12 км к югу от районного центра — села Дивеево. На землях Сатиса находится природный заповедник.

Численность посёлка по последним данным (2010) составляет-7200 человек.

Предприятия Технопарк «Система»

Технопарк «Intel».

«Дивеевский мясокомбинат»

(https://wiki2.org/ru/%D0%A1%D0%B0%D1%82%D0%B8%D1%81_%28%D0%94%D0%B8 %D0%B2%D0%B5%D0%B5%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0 %B9%D0%BE%D0%BD%29)

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.http: www.ocenka-konti.ru

Краткое описание региона местоположения Нижегородская область – субъект Российской Федерации, входит в состав Приволжского федерального округа, расположена в центре европейской части России в бассейне реки Волги, граничит: на северо-западе с Костромской областью, на северо-востоке – с Кировской областью, на востоке – с республиками Марий Эл и Чувашией, на юге – с Республикой Мордовия, на юго-западе – с Рязанской областью, на западе – с Владимирской и Ивановской областями.

Нижегородская область была образована 14 января 1929 года.

Административный центр – город Нижний Новгород.

Территория Нижегородской области – 76,6 тыс. кв. км.

Население Нижегородской области в 2010 году составило 3 млн. 323,6 тыс. человек.

По территории Нижегородской области проходят федеральные: М7, Р158 и региональные автомагистрали: Р72, Р81, Р125, Р152, Р157, Р159, Р160, Р161 и Р162. Содержанием и строительством автомобильных дорог занимается главное управление автомобильных дорог Нижегородской области (ГУАДНО). В 2009 году сдан в эксплуатацию вантовый мост на трассе Р72 Муром — Навашино, заменивший понтонный мост, который действовал только в летнее время и имел малую грузоподъёмность.

Все железнодорожные магистрали на территории области входят в состав Горьковской железной дороги, управление которой расположено в Нижнем Новгороде. Основные железнодорожные узлы расположены на территории Нижнего Новгорода и Арзамаса. По ветке Москва — Нижний Новгород с 2010 года открыто скоростное движение поездов «Сапсан».

Регулярное судоходство осуществляется по Волге, Оке, Ветлуге и Суре. Крупнейшие порты:

Нижегородский, Дзержинский (перестал существовать в связи с закрытием пассажирского судоходства по реке Оке), Городецкий, Борский и Кстовский.

В области действуют несколько аэропортов и авиабаз. По состоянию на 2014 год регулярные рейсы осуществляются из международного аэропорта Нижний Новгород.

Основные отрасли промышленности — машиностроение, химия, передельная чёрная металлургия, лесная, целлюлозно-бумажная, лёгкая, пищевая.

Предприятия машиностроения и металлообработки производят грузовые и легковые автомобили, автобусы, гусеничные тягачи, автомобильные узлы, детали и агрегаты, речные и морские суда, автомобильные и судовые двигатели внутреннего сгорания, самолёты, станки, приборы, инструменты, оборудование для химической, лёгкой, пищевой промышленности, телевизоры и др.:

Нижний Новгород (ОАО «ГАЗ», ПО «Нижегородский машиностроительный завод», авиастроительный завод «Сокол», ПО «Завод Красное Сормово», АО «Нижегородский завод Нител»), города Павлово, Арзамас и др.

Химическая промышленность: продукты органического синтеза, пластмассы и синтетические смолы, оргстекло, лаки, краски, ядохимикаты и др.: Дзержинск, Ковернино, Нижний Новгород.

Нефтепереработка: Лукойл-Нижегороднефтеоргсинтез в Кстове. Целлюлозно-бумажное производство — Правдинск, Балахна.

Предприятия передельной чёрной металлургии: Выкса, Кулебаки, Нижний Новгород, Бор, - и цветной металлургии - Нижний Новгород. Старинные центры металлообработки — Павлово, Ворсма и др.

На территории Нижегородской области расположена Автозаводская и Сормовская ТЭЦ, Нижегородская ГЭС (Заволжье).

В области есть ряд предприятий молочной промышленности, в частности, Княгининский молочный завод.

Выращивают рожь, пшеницу, овёс, ячмень, гречиху, сахарную свёклу, лён-долгунец.

Возделывают лук, картофель. Также развито молочно-мясное и молочное скотоводство (Нижегородская обл. занимает 14 место в России по производству молока), свиноводство, птицеводство. Птицефабрики области: Ворсменская, Линдовская и Павловская. Тепличные комбинаты выращивают около 12 тыс. тонн внесезонной овощной продукции. В 2009 году было собрано 1,5 млн тонн зерна, что превышало потребности области.

Инвестиционный рейтинг региона — 2B (средний потенциал - умеренный риск/, http://www.raexpert.ru/database/regions/nizhny/).

Дивеевский муниципальный район — муниципальное образование в Нижегородской области России.

Административный центр — село Дивеево.

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.http: www.ocenka-konti.ru

Район расположен в южной части Нижегородской области и граничит на западе с Вознесенским и Ардатовским, на севере с Арзамасским, на востоке с Первомайским районами области, на юге с городским округом ЗАТО город Саров и Республикой Мордовия.

Площадь района — 845 км, население (2014) - 15 934 чел.

На территории района развито сельское хозяйство, производят строительные материалы. В Дивееве механический завод (производство бытовых приборов), мясокомбинат, молочный завод, птицефабрика.

Площадь сельскохозяйственных угодий составляет — 62160 га, из них, 44142 га — пахотные земли. Почвы не слишком плодородные, на юго-западе района высок процент лесных подзолов и супесей.

Прогноз социально-экономического развития района см. на http://www.diveevoadm.ru/prognoz-sotsialno-ekonomicheskogo-razvitiya-diveevskogo-rayona-na-2014-2016-gody/.

Через район проходит региональная трасса Выездное — Дивеево — Цыгановка — Вознесенское. Дивеево связано прямым автобусным сообщением с областным центром, Арзамасом, Ардатовом, Саровом и сёлами района.

Дивеево - удивительный уголок Золотого кольца России. Главные достопримечательности села Дивеево: Свято-Троицкий Серафимо-Дивеевский женский монастырь, строившийся на протяжении полутора веков с момента возведения каменной Казанской церкви (1773-1780), были пристроены церкви Рождества Христова и Рождества Богородицы, в центре обители воздвигнуты пятипрестольный Троицкий собор и пятиярусная колокольня, а уже в начале XX века построен Преображенский собор (1907-1916). В окрестностях монастыря располагаются 5 святых источников, 4 из них находятся на территории Дивеево. Для паломников организуются туристические маршруты, в селе имеются гостиницы.

Вывод. Местоположение Объекта пригодно как для размещения садоводческих товариществ, сельскохозяйственных предприятий, ведения личного подсобного хозяйства, так и дачной застройки.

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru 7 Анализ рынка Анализ рынка проводится в целях определения наилучшего и эффективного использования Объекта.

В основе анализа рынка лежит принцип необходимости и достаточности. В обзор не включается информация, не влияющая на ценностные характеристики объекта или влияющая на них в очень малой степени, и в то же время не может быть обойдена информация, имеющая существенное отношение к ценовым параметрам объекта.

7.1 Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта

–  –  –

Потребительский спрос сократился на 3,8 % г/г, в том числе расходы домашних хозяйств - на 5,0% г/г, государства- на 0,3% г/г. Сектор НКООДХ показал незначительный рост потребления (на 0,7% г/г). Сокращение потребительских расходов государства коррелирует с сокращением суммарного объема ВДС, произведенной в отраслях, оказывающих коллективные и индивидуальные услуги (на фоне сокращения объема бюджетного финансирования этого блока отраслей). Инвестиционный спрос вырос на 3,3 % г/г, при сокращении накопления основного капитала на 1,4 % г/г. Основной фактор его роста – резкое увеличение номинала положительного прироста запасов материальных оборотных средств (на 68,0 % г/г). Чистый экспорт товаров и услуг вырос в результате роста их экспорта (2,3 % г/г) при снижении импорта товаров и услуг на 5,0 % г/г (при этом вновь возобновился рост импорта товаров).

Во взаимоотношениях с остальным миром внутренняя экономика в 2016 г. продолжает сохранять статус кредитора. Чистое кредитование остального мира со стороны внутренней экономики

– понизилось, на фоне последовательного повышения склонности субъектов экономики к внутреннему инвестированию. В 2016 г. уровень чистого кредитования, по оценке Минэкономразвития России, сократился до 3,6% ВВП против 4,8 % ВВП в 2015 году.

Индекс промышленного производства вырос в декабре на 3,2 % г/г, по итогам 2016 года – рост на 1,1 % г/г.

По оценке Центрального Банка, инфляционные ожидания населения на следующие 12 месяцев в декабре продолжили снижаться, достигнув рекордно низкого уровня –5,2 процента.

–  –  –

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Реальная заработная плата в годовом выражении остается в положительной области пятый месяц подряд, что, тем не менее, не находит отражения в динамике реальных располагаемых доходов, снижение которых в годовом выражении вновь несколько ускорилось.

–  –  –

Совокупные активы банковского сектора за 2016г. сократились на 3,5% (на +1,9%) до 80,1 трлн. руб. Снижение активов сопровождалось в целом улучшением их структуры. При этом, совокупный объем кредитов экономике за 2016 г. уменьшился на 6,9% (-2,4%).

Продолжается оптимизация числа кредитных организаций Банком России. За декабрь количество действующих кредитных организаций сократилось с 635 до 623 (на начало 2016 года было 733 кредитные организации).

–  –  –

Совокупный объем государственного долга возрос за декабрь 2016 г. на 177,65 млрд. руб., или на 1,6%, а в целом за прошедший год–на 157,89 млрд. руб., или на 1,4 процента. Таким образом, Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru объем государственного долга, по состоянию на 1 января 2017 г., составил 11109,8 млрд. руб., или 12,9 % ВВП против 10951,91 млрд.руб. на начало 2016 г. (13,1 % ВВП).

Сохранение умеренно жесткой денежно-кредитной политики будет способствовать стимулированию сбережений домашних хозяйств, их защите от инфляционного обесценения и, тем самым, формированию ресурсов для инвестиций. При этом снижающаяся инфляция уменьшает неопределенность инвесторов в осуществлении долгосрочных вложений, что является условием для трансформации сбережений в инвестиции.

За январь-декабрь 2016 г. наблюдается определенная неравномерность социальноэкономического развития федеральных округов.

–  –  –

Подробно см. На http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/9056bb04-390c-47f9-b47fe3b061bc7b8/monitor1-12.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=9056bb04-390c-47f9-b47f-8e3b061bc7b8 Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru

7.2 Политические и социально-экономические факторы в стране и в регионе, потенциально влияющие на рынок недвижимости Нынешняя ситуация на рынке недвижимости определяется экономическими реалиями.

Кризис привел к сокращению доходов населения, при этом банковский сектор практически приостановил кредитование. На фоне общего снижения спроса застройщики вынуждены вступать в ожесточенную конкуренцию за клиентов, в том числе за счет снижения стоимости жилья. В дальнейшем цены на недвижимость продолжат незначительно снижаться.

Покупка недвижимости выступает одной из форм инвестиций, которая становится особенно актуальной в условиях нестабильности. Несмотря на очевидное снижение спроса, значительного снижения цен на недвижимость не ожидается. Застройщики будут выжидать более благоприятных времен, при условии достаточного запаса финансовой прочности. При этом в некоторых регионах цены даже вырастут.

С учетом будущей стоимости денег цены на недвижимость станут меньше. Обвал рынка возможен, однако для этого должны произойти новые потрясения для отечественной экономики.

Данная ситуация будет продолжаться до возобновления экономического роста.

Источник: по материалам http://2016-god.com/ceny-na-nedvizhimost-v-2016-godu-prognoz/, http://www.tatre.ru/articles_id9118

7.3 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны);

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др.

Объект оценки как объект рынка недвижимости, можно отнести к сегменту незастроенных земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Рыночную стоимость земельного участка достаточно сложно определить в момент продажи, особенно в условиях нестабильной экономической и политической ситуации. Это усложняется массой факторов, таких как отсутствие статистических данных о реальных, а не запрашиваемых ценах при продаже аналогичных участков. Также на формирование стоимости земли влияет ряд характеристик участка: форма участка, тип поверхности (ровная, холмистая), наличие коммуникаций, дорог, окружение.

Одним из наиболее важных факторов, оказывающих влияние на стоимость земельного участка, является его месторасположение, а именно район расположения участка. Даже в пределах одного города стоимость земли может быть разной: цена участка тесно связана с понятием престижности места (социально-демографическими и экономическими показателями района, планами администрации по развитию соседних территорий и дорожной сети, количеством и спецификой окружающей застройки (жилая, коммерческая недвижимость).

Пока эксперты не готовы прогнозировать, насколько изменится стоимость земли в ближайшем будущем, поскольку она зависит от множества факторов: урегулирования внутриполитической и экономической ситуации, восстановления фондовых рынков, стабилизации национальной валюты. Анализируя ценообразование на рынке земельных участков, особое внимание следует обратить на соотношение и формирование спроса и предложения.

Спросом на данный момент пользуются участки с целевым назначением под строительство торговых и офисных комплексов. Менее привлекательными с точки зрения инвестора являются земельные участки под строительство складских комплексов, жилых проектов и объектов гостиничной недвижимости.

В период кризиса доминирует стремление инвесторов минимизировать свои риски, и они отдают предпочтение инвестициям, где у них есть максимальные гарантии быстрого возврата вложенных средств.

Основными сегментами, интересующими компании, являются торговая и офисная недвижимость. И лучшие земельные участки в этих сегментах остаются востребованными. Также активизируются инвесторы, ориентированные на покупку обесцененных активов в период кризиса, преимущественно готовых объектов, за счет собственных средств.

В целом на рынке земельных участков существуют тенденции, характерные для всего рынка недвижимости – при срочной продаже цены снижаются, в остальных случаях – держатся на прежнем уровне, или снижаются значительно медленнее.

Местоположение объектов коммерческой недвижимости за пределами областного центра характеризуется двумя параметрами: районом расположения и положением внутри района. Исходя из уровня экономического развития районы Нижегородской области можно объединить в три группы. К первой группе наиболее развитых районов относятся Борский, Кстовский и Арзамасский районы, а также г. Дзержинск. Ко второй группе относятся Богородский, Городецкий, Балахнинский, Павловский и Выксунский районы. Все остальные районы области составляют третью группу.

На рынке земельных участков в силу ряда его специфичных особенностей разница в объемах предложений продажи и аренды объектов достигает наибольших значений. Действительно, права собственности на объект недвижимости данного типа представляют собой особую ценность, впрочем, в зависимости от дальнейшего предполагаемого использования земельного участка, а также от величины земельного налога в определенных случаях приобретение прав краткосрочной аренды может являться более выгодным.

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Рис. 44.

Структура предложения на рынке земельных участков Нижегородской области [по данным базы данных земельных участков «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки»] В качественной структуре предложения рынка земли в Нижегородской области для рассмотрения присутствуют земельные участки трех категорий:

земли промышленного назначения, земли поселений, участки под строительство объектов дорожно-транспортной инфраструктуры земли сельскохозяйственного назначения.

Последняя категория земель в своем большинстве предлагается на территориях, близлежащих ко 2 и 3 группам районов. При этом диапазон цен продажи представляется достаточно широким.

Цены продажи земельных участков различного назначения варьируются в широком диапазоне от 8 руб./кв. м. до 6100 руб./кв. м. При этом более 50% диапазона формируют участки из интервала 100 – 1 000 руб./кв. м. Средняя цена продажи в целом по области принимает значение, равное 600 руб./кв. м.

Для более детального анализа цен продажи земельных участков по Нижегородской области Оценщик считает целесообразным классифицировать область по двум группам: первую группу формируют города и районы 1 зоны, вторую – 2 – 3 зоны.

В формировании цен продажи первой зоны участвуют такие города как Бор, Дзержинск, Кстово, Арзамас, Саров. Здесь цены принадлежат интервалу от 11 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. при средней ставке продажи 1 000 руб./кв. м.

Наибольшую стоимость (от 1000 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м.) имеют земельные участки площадью менее 15 000 кв. м. Данные территории предназначены под строительство объектов придорожного автосервиса, как следствие, наиболее востребованы. Их количество составляет около 50% выборки. Для участков наибольшей площади стоимость продажи постепенно убывает от 1 000 руб./кв. м., достигая наименьшего зафиксированного значения 50 руб./кв. м.

Ситуация на рынке загородной недвижимости Нижегородской области в целом является отражением изменения потребительских предпочтений в последние 2-3 года.

При этом рынок земельных участков характеризуется следующими тенденциями:

1) значительное сокращение доли инвестиционных сделок

2) стагнация цен (по законам рынка, рост объемов предложения не позволяет расти ценам на землю)

3) рост востребованности «ближнего пригорода»

Что касается цен, то в ближайшем будущем на рынке земельных участков прогнозируется сохранение существующей динамики – незначительное колебание стоимости 1 сотки. Потенциалом роста обладают лишь земельные участки площадью 10-15 соток, расположенные в Нижнем Новгороде либо в непосредственной близости от него, в 15-километровой зоне.

Источник: по материалам http://www.pandia.ru/text/77/182/39465.php, http://www.rosrealt.ru/statya_nedvizhimost/609/, http://www.pandia.ru/text/77/182/39465.php Земли сельскохозяйственного назначения формируют диапазон от 3-8 руб./кв. м. до 300руб./кв. м.

Оценщик проанализировал существующие предложения по продаже аналогичных объектов.

При этом отмечено, что рынок заполнен предложением практически полностью: по данным исследований материалов, размещенных на 23% Рисунок 45. Структура влияния ценообразующих факторов на цену земельного участка Источник информации: анализ, произведенный оценщиком Как правило, большие по размеру земельные участки могут продаваться частями в случае возможности их перевода под жилое/дачное строительство.

Пример см. ниже.

В случае же использования сельхозземель по целевому назначению, стоимость земли зависит от ее бонитета. В этом случае зависимость удельной цены от величины площади земельного участка Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru слабо прослеживается. Кроме того, сельхозпроизводителю удобнее обрабатывать один крупный землеотвод, а не несколько поменьше, постоянно перемещая с одного на другой технику.

Анализ цен в регионе приведен выше (раздел 7.4).

7.6 Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта

Выводы и прогнозы:

В связи со «второй волной» кризиса и международными санкциями, вокруг российского рынка недвижимости сформировалось значительное количество факторов неопределенности – как глобальных, макроэкономических, так и внутрироссийских. В целом эксперты рынка не прогнозируют значительного роста цен. Рост цен на рынке в целом будет связан прежде всего с инфляционными процессами и ростом ВВП (http://www.irn.ru/articles/36795.html).

Рыночным условием при продаже во всех сегментах рынка по-прежнему является дисконт (скидки на уторгование).

Рассматриваемый объект обладает приемлемой коммерческой и инвестиционной привлекательностью.

Рынок сельхозземель в регионе слабо структурирован и мало прозрачен.

Объекты расположены в туристическом районе – Дивеевском. Ожидаемый уровень цен с учетом проведенного выше анализа рынка – до 600 руб. за 1 кв.м.

Оценка ликвидности

Для понимания степени ликвидности должны быть проанализированы следующие факторы:

местоположение объекта с точки зрения людского потока для офисов и объектов торговли, транспортной доступности для офисов, объектов торговли и складов;

состояние объекта на предмет его ветхости (износа) или функциональной пригодности (объемно-планировочных решений, инженерного обеспечения) для коммерческого и иного доходного использования;

наличие необходимых правоустанавливающих и технических документов и соответствие фактического состояния этим документам;

площадь объекта оценки (количество объектов).

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной (справедливой) стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Количественной характеристикой ликвидности может являться срок реализации объекта Под сроком реализации понимается период времени с момента выставления объекта на рынок до достижения договоренности между продавцом и покупателем, выраженную в подписании соглашения о намерениях, без учета времени на проведение DueDilligence (если это необходимо), оформление и регистрацию сделки Срок реализации не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок реализации это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.

Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной (справедливой) стоимости.

По срокам реализации ликвидность имеет следующие градации:

–  –  –

Источник информации: Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога» ОЦЕНКА

НЕДВИЖИМОГО, ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА АКЦИЙ, ДОЛЕЙ УСТАВНОГО/СОБСТВЕННОГО

КАПИТАЛА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА.

Рекомендовано к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол от 25 ноября 2011 г.);

http://www.arb.ru/site/docs/docs.php?doc=1286

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.http: www.ocenka-konti.ru

Основными факторами, влияющими на ликвидность, являются следующие:

Местоположение Эластичность спроса на данный вид имущества Состояние объекта Наличие необходимых правоустанавливающих и технических документов и соответствие фактического состояния этим документам Масштабность Потенциальные покупатели Период экспозиции объектов, подобных оцениваемому, по опыту Оценщика, может не менее полугода.

8 Описание процесса оценки

8.1 Этапы проведения оценки В соответствии ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №297, проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы:

заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

составление отчета об оценке.

8.2 Анализ наиболее эффективного использования Наиболее эффективным использованием объекта оценки является тот вариант использования, при котором достигается максимальный эффект, с экономической точки зрения.

Анализ наиболее эффективного использования проводят по четырем основным направлениям (с учетом текущего состояния соответствующего сегмента рынка):

физическая возможность – выбор наиболее эффективного варианта использования объекта оценки из существующих физически возможных вариантов использования;

законодательно разрешенное использование - выбор наиболее эффективного варианта использования объекта оценки из существующих законодательно разрешенных вариантов использования;

финансовая целесообразность - выбор наиболее эффективного варианта использования объекта оценки с точки зрения финансовой целесообразности;

максимальная продуктивность - выбор наиболее эффективного варианта использования объектов оценки с точки зрения максимальной экономической продуктивности (выгоды).

На основании всех вариантов наиболее эффективного использования по направлениям выбирается агрегированный вариант лучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки, по которому производится дальнейший расчет соответствующего вида стоимости.

Анализ наиболее эффективного использования представлен в табл. 8.1.

Таблица 8.1 - Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки Параметр Характеристика Физическая Физические характеристики не накладывают ограничений на возможность возможные варианты использования Законодательно разрешенное Для сельскохозяйственного производства использование Финансовая Наибольшей стоимостью обладают участки под коммерческое и целесообразность жилищное (дачное) строительство Максимальная Наибольшей стоимостью обладают участки под коммерческое и продуктивность жилищное (дачное) строительство

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.http: www.ocenka-konti.ru

Вывод: рассматривать Объекты стоит с учетом их местоположения и возможности перепрофилирования под дачное строительство или СНТ.

Юридическая экспертиза данного вида использования не входит в задачу и компетенцию Оценщика.

8.3 Подходы к оценке Подход к оценке – способ расчета стоимости с использованием одного или нескольких конкретных методов оценки.

В зависимости от характера и назначения имущества могут применяться три подхода к оценке:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

8.3.1 Принципы оценки рыночной (справедливой) стоимости земельных участков Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная (справедливая) стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная (справедливая) стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная (справедливая) стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная (справедливая) стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная (справедливая) стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная (справедливая) стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик в праве самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной (справедливой) информации.

Для определения рыночной (справедливой) стоимости объекта в процессе оценки необходимо учитывать физические, экономические, экологические, социальные и другие факторы, влияющие на его стоимость.

Согласно стандартам оценки, применение всех трех подходов к оценке не является обязательным. Оценщик вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых оправдано или возможно для оценки конкретных активов и/или бизнеса конкретного предприятия, имеющихся данных и сформулированного назначения оценки.

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.http: www.ocenka-konti.ru

Методы оценки1 При оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков используются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Следует отметить, что в сравнительном подходе к оценке только метод сравнения продаж является полностью самодостаточным. Остальные методы, так или иначе, являются комбинацией с использованием элементов различных подходов2.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков, занятого зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения.

Метод сравнения продаж Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами

- аналогами (далее - элементов сравнения);

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

5. расчет рыночной (справедливой) стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

1. местоположение и окружение;

2. целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

3. физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

4. транспортная доступность;

5. инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

6. условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

7. условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

1 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р 2 М.А. Федотова, Г.М. Кондратов, Р.Ф. Гинзбург, П.Н. Костин «Основные положения теории и практики рыночной стоимости недвижимости».

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru

8. обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

9. изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.

Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

1. прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

2. прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

3. корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной (справедливой) стоимости земельного участка;

4. определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

5. экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Метод выделения Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

1. наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения спроса);

2. соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5. расчет рыночной (справедливой) стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru

7. расчет рыночной (справедливой) стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной (справедливой) стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического износа, функционального и части экономического устаревания, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным устареванием является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим устареванием является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический износ и функциональное устаревание могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономическое устаревание, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Метод распределения Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

1. наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

2. наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной (справедливой) стоимости единого объекта недвижимости;

3. соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

4. Метод предполагает следующую последовательность действий:

5. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами аналогами;

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru

6. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

7. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

8. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

9. расчет рыночной (справедливой) стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

10. расчет рыночной (справедливой) стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной (справедливой) стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной (справедливой) стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2. определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

3. расчет рыночной (справедливой) стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

1. деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

2. увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод остатка Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3. расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

4. расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru

5. расчет рыночной (справедливой) стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3. расчет рыночной (справедливой) стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

4. расчет рыночной (справедливой) стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной (справедливой) стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд объектов также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Метод предполагаемого использования Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru

2. определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

3. определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

4. определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

5. расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной (справедливой) стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Условия применения метода:

1. наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

2. наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной (справедливой) стоимости единого объекта недвижимости;

3. соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5. расчет рыночной (справедливой) стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет рыночной (справедливой) стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной (справедливой) стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной (справедливой) стоимости единого объекта недвижимости.

Для удобства использования все описанные методы оценки земельных участков сведены в одну таблицу3.

3 М.А. Федотова, Г.М. Кондратов, Р.Ф. Гинзбург, П.Н. Костин «Основные положения теории и практики рыночной стоимости недвижимости».

8.3.2 Выводы о возможности использования подходов к оценке или обоснование отказа от использования подхода (подходов) (выбор и обоснование методов оценки в рамках каждого подхода к оценке) Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик в праве самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной (справедливой) информации.

Согласно стандартам оценки, применение всех трех подходов к оценке не является обязательным. Оценщик вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых оправдано или возможно для оценки конкретных активов и/или бизнеса конкретного предприятия, имеющихся данных и сформулированного назначения оценки.

В результате исследования рынка и основываясь на собранной информации, Оценщик пришел к следующему выводу о возможности использования подходов и методов для определения стоимости земельного участка:

Сравнительный подход

1. Метод сравнения продаж (метод рыночных сравнений - рыночный метод) – применяется в Отчете для определения рыночной (справедливой) стоимости объектов оценки, т.к. в результате проведенного анализа рынка земельных участков в регионе, Оценщиком были выявлены предложения о продаже аналогичных объектов. По представленным в открытом доступе предложениям возможно произвести расчет рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки.

2. Метод выделения – не применяется в Отчете, т.к. отсутствует необходимая информация для расчетов.

Доходный подход

1. Метод распределения – не применяется в Отчете, так как Объект - сельхозугодья.

2. Метод прямой капитализации дохода, не применяется в Отчете, так как метод прямой капитализации применяется при наличии достоверной информации о размере арендной платы за сходные земельные участки с видами разрешенного использования, совпадающими с видами разрешенного использования объектов оценки. Проведенный сбор и анализ рыночной информации показал, что данный субрынок недостаточно

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.http: www.ocenka-konti.ru

развит. Отсутствует информация о ставках арендной платы за сходные земельные участки с видами разрешенного использования, совпадающими с видами разрешенного использования Объекта. Таким образом, метод капитализации земельной ренты в рамках настоящей оценки не применим.

3. Метод остатка, не применяется в Отчете, так как метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельным участком.

Оценщик не обладает необходимой информацией для расчета параметров, используемых в рамках метода остатка.

4. Метод предполагаемого использования. Данный метод применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении метода предполагаемого использования оценщик определяет временные периоды, величины будущих доходов и расходов, моменты их получения и риски их неполучения. Проанализировав вышеописанные методы, Оценщик счел наиболее целесообразным в данном отчете для определения рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки применить метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Данный метод не применяется в Отчете, т.к. отсутствует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом расходы (в первую очередь расходы, связанные с мероприятиями по восстановлению ирригации, перепашке, ликвидации поросли деревьев). Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Алгоритм применения методов и их описание представлен далее.

Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.16 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г., №297, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел возможным применить только сравнительный подход (с использованием метода рыночных сравнений) к оценке рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки.

8.4 Определение рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки 8.4.1 Определение рыночной (справедливой) стоимости на основе сравнительного подхода Методика расчета рыночной (справедливой) стоимости земельного участка Оценщик счел целесообразным определить рыночную стоимость оцениваемого земельного участка(ов) методом рыночных сравнений, исходя из наличия необходимой информации.

Данный метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (незастроенных земельных участков).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной (справедливой) стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого земельного участка с другими аналогичными земельными участками, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

где Pi- цена i-го объекта-аналога;

N- количество ценообразующих факторов;

DРij- значение корректировки цены i-го объекта-аналога по j-тому ценообразующему фактору в денежном выражении.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости.

Для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены):

Цена за единицу площади участка:

квадратный метр – для участка под застройку;

«сотка» (сто кв.м) – для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;

гектар – для сельскохозяйственных угодий.

В данном случае, для наглядности расчетов и сопоставления их результатов с анализом рынка (раздел 7), Оценщик за единицу сравнения принял 1 кв.м с последующим переводом полученной удельной стоимости за 1 га.

Перечень корректировок назначается экспертно, исходя из условий репрезентативности и адекватности данного подхода.

При исследовании рынка сделок сделок купли-продажи (или аренды) недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

При выборе аналогов для расчета рыночной (справедливой) стоимости земельных участков основными критериями выбора аналогов являются:

- условия финансирования (учет условий, не соответствующих рыночным, рассрочка платежей и пр.);

- условия оплаты;

- время совершения сделки с объектом-аналогом;

- правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке участков;

- физические характеристики;

- наличие /отсутствие инженерных коммуникаций;

- местоположение;

- целевое назначение;

- общая площадь (масштабность);

- наличие имущественных прав и обременений;

- цена аналога известна из сделки при сходных условиях.

Произведем расчет базового удельного показателя рыночной стоимости Объектов, в зависимости от их масштабности: для землеотводов общей площадью до 100 га и до 1 га.

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru

Поясним установление корректировок, имеющих принципиальное, а также численное значение:

–  –  –

КАЧЕСТВО ПРАВ

Обременение. Сервитуты.

Обременения и сервитуты Аналогов не зарегистрированы. Корректировка 0%.

Качество прав на земельный участок Собственник передает покупателю право собственности. Корректировка 0%.

УСЛОВИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ

Условия финансирования при совершении сделки с объектами – аналогами и оцениваемым участком одинаковы, следовательно, величина поправки равна 0%, как в процентном выражении, так и в абсолютном.

ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

Условия продажи аналогов и оцениваемого участка одинаковы, следовательно, величина поправки равна 0%, как в процентном выражении, так и в абсолютном.

УСЛОВИЯ РЫНКА

Изменение цен во времени Все объекты аналоги были выставлены на продажу в течение одного периода экспозиции, поэтому внесения поправок не требуется.

Отличие цены предложения от цены сделки Поправки введены в ходе телефонных переговоров с Продавцами объектов-аналогов, что соответствует диапазону величин уторгования, согласно данным аналитической информации с рис. 46, в условиях снижающейся активности рынка.

–  –  –

СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ УЛУЧШЕНЙ

В данном случае все сравниваемые объекты свободны от застройки, поправка не вводится.

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

Месторасположение объектов-аналогов сопоставимо с объектом оценки (2-я ценовая зона Нижегородской области), окружение – дачная и частная жилая застройка. Поправка не вводится.

ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

Поправка на площадь Аналогов не вводится (масштабные землеотводы, до 100 га).

Рельеф земельного участка/ межевание Рельеф равнинный. Корректировка 0%.

Аналог №2 – размежеванный по 7-50 сот. Земельный участок, в отличие от прочих сравниваемых объектов. Корректировка к цене его предложения введена на основании данных с рис.

29 (см. ниже). Таким образом, стоимость межевания за 1 кв.м земельного участка равна: 6000/2000=3 (руб./кв.м). Тогда поправка для Аналога 2 равна:

-100*3/280=-1,07(%), где 280 – цена предложения Аналога 2 (руб./кв.м), скорректированная с условий рынка.

–  –  –

Наличие коммуникаций Возможность подключения инженерных коммуникаций для всех сравниваемых участков оценивается примерно одинаково, - введения поправки не требуется. Корректировка 0%.

ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Объект оценки законодательно предназначен для с/х использования, в то время как аналоги были перепрофилированы (дачное строительство и ИЖС). Поправка для них введена на основе телефонного опроса продавцов объектов-аналогов о стоимости перепрофилирования сельхозземель и принята в размере -5%.

Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения стоимости оцениваемого земельного участка определялись, исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

Прочие поправки не вводились, т.к. все объекты находятся в сопоставимых условиях или имеют сопоставимые характеристики.

Информация об аналогах получена из Интернет-сайтов (выкопировки из Интернет-сайтов – предложения о продаже Аналогов см. в Прил. «Копии информационно-аналитического материала»).

Примечание Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от среднеарифметического.

Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность скорректированных значений стоимостей объектов-аналогов.

Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и невозможности использования в качестве оценки рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов аналогов (Соколов Г.А. Математическая статистика: учебник для вузов. – М. Экзамен, 2007., 432 с.).

Учитывая полученное выше значение коэффициента вариации, Оценщик счел возможным использовать в качестве оценки рыночной (справедливой) стоимости участка средневзвешенное значение скорректированной стоимости объектов-аналогов.

Аналогично произведем расчет базового удельного показателя рыночной (справедливой) стоимости 1 кв.м земельного участка общей площадью до 1 га

–  –  –

9 Согласование результатов

9.1 Задача согласования результатов оценки Международными стандартами оценки рекомендуется применять три подхода оценки — затратный, сравнительный и доходный. Российские стандарты закрепляют эти подходы как обязательные. Следование международным стандартам и российскому законодательству вызывает необходимость согласования полученных результатов, так как названные подходы применяются к одному и тому же объекту в рамках одной и той же оценочной процедуры.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании – результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую интегрированную оценку стоимости имущества. При согласовании результатов оценки стоимости с учётом вклада каждого из них, вероятность получения более точного и объективного значения стоимости объекта значительно возрастает.

Для определения рыночной (справедливой) стоимости объектов оценки – недвижимого имущества (здания и земля) были использованы следующие подходы и методы:

затратный подход (метод сравнительной единицы);

доходный подход (метод дисконтированных денежных потоков);

сравнительный подход (метод сравнения продаж).

При согласовании результатов оценки, полученной тремя классическими подходами к оценке, в рамках которых были использованы методы их реализации, и расчете итоговой величины рыночной (справедливой) стоимости объектов оценки были рассмотрены сильные и слабые стороны каждого из этих методов в конкретном случае их применения.

Согласно пункту 25 Федерального стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1): «В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии)».

При оценке рыночной (справедливой) стоимости реализован один подход к оценке, в рамках Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru которого использован один метод.

Результаты оценки представлены в таблице 9.2 далее.

Для определения возможных границ интервала, в котором, по мнению Оценщика, может находиться стоимость, Оценщик счел целесообразным воспользоваться практическими рекомендациями по определению возможный границ интервала в котором может находиться стоимость объекта оценки, изложенными в статьях:

Ильин М.О., Лебединский В.И. Практические рекомендации по определению возможных границ интервала итоговой стоимости – [Электронный ресурс] //

srosovet.ru: сайт НП «СРОО «Экспертный совет». URL:

http://srosovet.ru/content/editor/Vozmozhnye-granicy-intervala-itogovojstoimosti_statya.pdf;

Ильин М.О., Лебединский В.И. Практические рекомендации по установлению диапазонов стоимости, полученной различными подходами или методами – [Электронный ресурс] //srosovet.ru: сайт НП «СРОО «Экспертный совет».

URL:

http://srosovet.ru/content/editor/Rekomendacii-po-ustanovleniyu-diapazonov-stoimostipoluchennoj-razlichnymi-podhodami-ili-metodami.docx.

Согласно данным практическим рекомендациям, основными факторами, определяющими границы интервала в которых может находиться рыночная (справедливая) стоимость объекта оценки, являются оборачиваемости объектов оценки на рынке объектов недвижимости и развитость рынка.

В рамках данных практических рекомендаций выделяют следующие характеристики развитости рынка недвижимости и оборачиваемости объектов недвижимости оценки на рынке недвижимости.

Характеристика развитости рынка:

низкая – депрессивные регионы; объекты на значительном удалении от региональных центров;

средняя – региональные центры;

высокая – города миллионники, крупные городские агломерации.

Характеристика оборачиваемости объектов:

низкая – крупные объекты коммерческой недвижимости, объекты с уникальными характеристиками;

средняя – коммерческая недвижимость среднего масштаба;

высокая – стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба.

Пример диапазонов, в которых может лежать рыночная (справедливая) стоимость объекта оценки при учете характеристик развитости рынка и оборачиваемости объектов недвижимости на рынке недвижимости представлен на рис.9.1.

Рисунок 9.1 - Модифицированная 3D-матрица интервалов (диапазонов) стоимости, % Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Кроме того, согласно данным практическим рекомендациям, одним из основных факторов, определяющим границы интервала в которых может находиться рыночная (справедливая) стоимость объекта оценки, является качество используемой для оценки модели.

Качество модели является интегральным показателем, зависящим от качества исходной информации:

Различают следующие виды качества исходной информации по параметрам расчета:

фактическая информация (например, площадь объекта по данным документов технического учета);

оценочная информация (например, среднее значение операционных расходов по аналитическим данным для объектов подобного класса);

прогнозная информация (ставка арендной платы в прогнозный период).

Анализ показателей качества моделей, используемых при оценке, приведен в табл. 9.1.

–  –  –

9.2 Метод анализа иерархий Для выведения итоговой величины стоимости на основе трех результатов оценки недвижимости используются различные способы определения весовых коэффициентов, необходимых для выведения стоимости на основе формулы средневзвешенной величины. Помимо методов математического и субъективного взвешивания, описанных в монографиях Ш. Пратта, также используются метод экспертной квалиметрии, вероятностный подход и метод анализа иерархий (МАИ).

После декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий.

Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения.

Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется следующая шкала отношений:

Таблица 9.3 - Шкала отношений важности критериев оценки

–  –  –

Сравнение ведем по принципу «фактор строки к фактору столбца».

Если при парном сравнении фактора Сi с фактором Сj по шкале относительной важности факторов получено a(i,j) = b, то при сравнении фактора Сj с фактором Сi получаем a(j,i) = 1/b.

Матрицы парных сравнений представляют собой обратно симметричные матрицы, на главной диагонали которых находятся единицы.

Таким образом, перед оценщиком ставится задача анализа при парном сравнении преимущества каждого из подходов по выделенным четырем критериям второго уровня. Результатом такого анализа являются четыре матрицы парных сравнений размерностью 33, т. к. рассматриваются три альтернативы (результаты затратного, сравнительного и доходного подходов).

Относительная величина каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице.

Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

Пусть С1..

.СN - множество из N элементов дерева иерархии. a1...aN – оценки элементов иерархии по шкале относительной важности.

Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение нормированных коэффициентов весомости каждого элемента иерархии.

Оценка компонент вектора коэффициента весомости производится по схеме:

–  –  –

На основе вышеизложенной методики проводят оценку компонент вектора коэффициентов весомости для критериев.

Для выведения итоговой величины стоимости на основе трех результатов оценки недвижимости используются различные способы определения весовых коэффициентов, необходимых для выведения стоимости на основе формулы средневзвешенной величины. Помимо методов математического и субъективного взвешивания, описанных в монографиях Ш. Пратта, также используются метод экспертной квалиметрии, вероятностный подход и метод анализа иерархий (МАИ).

Метод экспертной квалиметрии основан на количественной оценке такого качественного показателя, как надежность отдельных результатов, полученных тремя подходами — доходным, затратным и сравнительным.

Основанием для определения степени надежности каждого подхода являются:

достоверность исходной информации, использовавшейся при проведении расчетов каждым методом;

количество и характер допущений (явных и неявных), используемых оценщиком, которые могут оказаться несоответствующими реальности (например, при прогнозировании будущих Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru доходов или будущих затрат, при определении ставки дисконта методом кумулятивного построения).

Предложенные методы согласования результатов оценки носят эвристический характер, т.е. не имеют строгого научного доказательства. Однако данные методы нашли широкое практическое применение в оценочной деятельности из-за своей простоты и наглядности.

Целью сведения результатов используемых подходов являются определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.

Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются следующими критериями:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя.

2. Качество информации, на основании которой проводится анализ.

3. Способность подходов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Затратный подход позволяет определить затраты на изготовление и реализацию нового объекта оценки за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты.

С учетом сложившейся ситуации на рынке, результат, полученный на основе затратного подхода, по нашему мнению, наименее надежен, чем остальные.

Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка.

Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.

Популярным методом, используемым при согласовании результатов оценки, является Метод анализа иерархий (МАИ), опирающийся на многокритериальное описание проблемы, который был предложен и детально описан Саати Т. в своей работе «Принятие решений: метод анализа иерархий».

Метод анализа иерархий, предложенный Т. Л. Саати, основан на парных сравнениях альтернативных вариантов по различным критериям и последующем ранжировании набора альтернатив по всем критериям и целям.

Общая идея данного метода заключается в декомпозиции проблемы выбора на более простые составляющие части и обработку суждений лица, принимающего решение. В результате, определяется относительная значимость исследуемых альтернатив по всем критериям, находящимся в иерархии.

Этап декомпозиции проблемы предполагает построение дерева иерархий, включающее цель, расположенную в его вершине, промежуточные уровни (критерии) и альтернативы, формирующие самый нижний иерархический уровень. На рис. 9.1 представлено дерево иерархий для принятия решения о величине рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки на основе альтернативных результатов определения стоимости объекта тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным.

После декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений (табл.

9.3).

Сравнение ведем по принципу «фактор строки к фактору столбца».

Если при парном сравнении фактора Сi с фактором Сj по шкале относительной важности факторов получено a(i,j) = b, то при сравнении фактора Сj с фактором Сi получаем a(j,i) = 1/b.

Расчет показателей согласованности выполняется следующим образом.

Определяется приближенная оценка главного собственного значения матрицы суждений.

Для этого суммируется каждый столбец матрицы парных сравнений, затем сумма первого столбца умножается на величину первой компоненты нормализованного вектора коэффициентов (приоритетов), сумма второго столбца – на вторую компоненту и т.д., затем полученные числа суммируются. Таким образом, получаем приближенную оценку главного собственного значения матрицы суждений Lmax, которая называется оценкой максимума или главного значения матрицы. Это приближение используется для оценки согласованности суждений эксперта. Чем ближе Lmax к N, тем более согласованным является представление в матрице суждений.

Отклонение от согласованности могут быть выражены величиной, которая называется индексом согласованности (ИС), который дает информацию о степени нарушения согласованности.

ИС = (Lmax - N)/(N - 1), где N– размерность матрицы;

Lmax– оценка максимума или главного значения матрицы.

При оценивании величины порога несогласованности суждений для матриц размером от 1 до 15 методом имитационного моделирования получены оценки случайного индекса (СИ). CИ является индексом согласованности для сгенерированной случайным образом (по шкале от 1 до 9) положительной обратно симметричной матрицы.

Автором МАИ рекомендуются следующие средние (модельные) CИ для матриц размером от 1 до 15:

–  –  –

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

1. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля.1998 г., №135-ФЗ (в редакции от 22.07.2010 №167-ФЗ);

2. Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ);

3. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» от 13.07.2007 г. №129-ФЗ;

4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297);

5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 298);

6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299);

7. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611);

8. Международные стандарты оценки МСО 2013 Международного совета по стандартам оценки (МССО);

9. Европейские стандарты оценки ЕСО 2012 и последующие публикации Европейской группы ассоциации оценщиков (ЕГАО).

СПРАВОЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости “RWAY” выпускаемый совместно с Москомземом при участии Комитета по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности Государственной Думы РФ;

2. Internet–ресурсы (см. по тексту).

МЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: ПИТЕР, 2001. – 336 с.

2. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В.

Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. Учебное пособие. Одобрено и рекомендовано к изданию учебно-методическим советом Госкомимущества РФ.

3. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2002.

4. Оценка рыночной (справедливой) стоимости недвижимости: Учеб. И практ. Пособие/Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998.

5. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. – 442 с.

6. Фридман Д,, Ордуей Н Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.:

Дело Лтд, 1995. – 461 с.

7. Харисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. – 231 с.

8. Ильин М.О., Лебединский В.И. Практические рекомендации по определению возможных границ интервала итоговой стоимости – [Электронный ресурс] // srosovet.ru: сайт НП «СРОО «Экспертный совет». URL: http://srosovet.ru/content/editor/Vozmozhnye-granicyintervala-itogovoj-stoimosti_statya.pdf;

9. Ильин М.О., Лебединский В.И. Практические рекомендации по установлению диапазонов стоимости, полученной различными подходами или методами – [Электронный ресурс] //srosovet.ru: сайт НП «СРОО «Экспертный совет». URL:

http://srosovet.ru/content/editor/Rekomendacii-po-ustanovleniyu-diapazonov-stoimostipoluchennoj-razlichnymi-podhodami-ili-metodami.docx.

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.http: www.ocenka-konti.ru

ПРИЛОЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЕ 1

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затраты на воспроизводство объекта оценки - затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение объекта оценки - затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Инвестиционная стоимости объекта оценки - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Кадастровая стоимость объекта оценки - определенная методами массовой оценки рыночная (справедливая) стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Отчет об оценке - документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3) стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Рыночная (справедливая) стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.http: www.ocenka-konti.ru

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объекта(ов) оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru ПРИЛОЖЕНИЕ 2

КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИХ ПРАВОМОЧНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru ПРИЛОЖЕНИЕ 3

КОПИИ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОГО МАТЕРИАЛА

–  –  –

http://www.beboss.ru/kn/nizhegorod-obl/52136 http://www.unibo.ru/m4090346/prodazha-zemeljnih-uchastkov-okolo-s-diveevo.htm http://www.beboss.ru/kn/nizhegorod-obl/61427 Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru ПРИЛОЖЕНИЕ 4

КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.

http: www.ocenka-konti.ru Общество с Ограниченной Ответственностью «КОНТИ», 2017 г.




Похожие работы:

«Приложение к ООП ООО (ФГОС) Муниципальное казённое общеобразовательное учреждение Жерелёвская средняя общеобразовательная школа Рабочая программа учебного предмета "ОСНОВЫ СВЕТСКОЙ ЭТИКИ" 5 класс Уровень – базовый ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА Рабочая программа составлена в соответствии с Федеральным государственным образовательным стандартом осн...»

«Інформаційно-аналітичні системи обробки даних УДК 004.5 А. Г. Додонов, А. В. Бойченко Институт проблем регистрации информации НАН Украины ул. Н. Шпака, 2, 03113 Киев, Украина Разработка сценариев аналитической деятельности Рассмотрены формы и методы аналитической деятельности в корпоративных информационно...»

«ИЗВЕСТИЯ ТОМСКОГО О Р Д Е Н А О КТЯ БРЬС КО Й РЕ В О Л Ю Ц И И И О Р Д Е Н А Т РУ Д О В О ГО КРА С Н О ГО ЗН А М Е Н И П О Л И ТЕХ Н И Ч ЕСК О ГО ИНСТИТУТА ИМ ЕН И С. М. К И РО В А Том 188 1974 ЛИТЫЕ ДЕРЕВООБРАБАТЫВАЮЩИЕ ФРЕЗЫ ИЗ СТАЛИ Х6ВФ Г. Г. ЗА Х А Р О В А (П редставлена заслуженны м деятелем науки и техники РСФ СР...»

«Антон Фарб Откровение живых мертвецов "Эксмо" Фарб А. Откровение живых мертвецов / А. Фарб — "Эксмо", 2015 ISBN 978-5-457-71451-9 "Я отправился за едой ближе к полудню, когда солнце уже висело в зените, но еще не раскал...»

«Министерство транспорта Российской Федерации Утверждено распоряжением Министерства транспорта Российской Федерации от " 30 " мая 2001 г. № АН-47-р И Н С Т Р У КЦ И Я по эксплуатации железнодорожных переездов на путях промышленного транспорта Москва 2001 СОДЕРЖАНИЕ: Стр.1. Общие положения.. 3 2. Классификац...»

«Негосударственные поставки компонентов крови для переливания Е.Б. Жибурт, Е.А. Клюева, М.Н. Губанова, А.В. Караваев, Е.А. Шестаков Кафедра трансфузиологии и проблем переливания крови Института усовершенствования врачей Национального медико-хирургического центра имени Н.И. Пирогова, г....»

«Х-терминал или вторая жизнь Вашего ПК Уважаемые читатели! Представляю Вам мою книгу, которая появилась в результате экспериментов по использовании морально устаревших компьютеров в реальных условиях современного офиса. Надеюсь, что кому-то из Вас она поможет настроить и использовать старые ПК такие как In...»

«http://vmireskazki.ru vmireskazki.ru › Сказки народов России › Селькупские сказки Сыновья Старика морского мыса Селькупские сказки Жил старик. Было у него семь сыновей и одна дочка. Однажды старший сын пошел в лес дерево искать, из него лодку долбить. В лесу нашел нуж...»

«Реферат Выпускная квалификационная работа 134 с., 14 рисунков, 18таблиц, 31 источник, 1 приложение, 23 л. графического материала. Ключевые слова: сварка, методы сварки, трубопровод, технологическая карта, изготовление, пооперационный контроль....»

«СОГЛАСОВАНО УТВЕРЖДАЮ Мачал ьнй юДещртамента земельных Заместитель мэра города Новосибирска и ^Mму шест ве ин ых отношении St ° ° 1. ^ 9 а Ы, -0, 5 0*. W альник департамента образования г"% Л ""^си би рска Новосибирска В. А, Шварцкопп & ЬЖигульский приказ от /У 2016 г. СОГЛАСОВАНО На...»

«Код ВПР 2017 г. Окружающий мир. 4 класс. Вариант 13 Проверочная работа по предмету "ОКРУЖАЮЩИЙ МИР" 4 класс Вариант 13 Инструкция по выполнению работы На выполнение работы по предмету "Окружающий мир" даё...»

«ООО "Компания "АЛС и ТЕК" Система Измерений Длительности Соединений ОПИСАНИЕ СИСТЕМЫ Листов 13 СОДЕРЖАНИЕ Введение 1. Общие сведения о программе 1.1. Назначение 1.2. Область применения 2. Описание системы 2.1. Сервер АТС 2.2. Контрольные файлы 2.2.1. Файлы протоколов обмена 2.2.2. Фа...»

«"Всё за 150 архив 2015" Расценки на услуги в сети Билайн для тарифного плана "Всё за 150 архив 2015" при подключении в Брянской, Воронежской, Белгородской, Липецкой, Орловской, Тамбовской и Курской области (далее субъект РФ, в котором производилось по...»

«"НОРАВАНК" НАУЧНО-ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ ФОНД О НЕКОТОРЫХ ПРОБЛЕМАХ ИНФОРМАЦИОННОЙ БЕЗОПАСНОСТИ По материалам осенней школы по информационной безопасности, организованной НОФ "Нораванк" и Госкомитетом по науке РА (10 – 24 ноября, г.Ереван) Ереван УДК 00...»

«Спутниковая система мониторинга мобильных объектов "Voyager 2N ГЛОНАСС" Руководство пользователя Санкт-Петербург Спутниковая система мониторинга мобильных объектов "Voyager 2N ГЛОНАСС" 2 Оглавление 1 Описание прибора "Voyager 2N ГЛОНАСС" 1.1 Назначение 1.2 Мониторинг 1.3 Возможности 1.3.1 Определение местоп...»

«Автор: Михайлова Анна Александровна Я САМ! Стремление к самостоятельности — одно из ценных свойств психики ребенка — проявляется очень рано. Важно не оставлять это стремление без внимания, развивать его, поддерживать и стимулировать попытки ребенка выполнить то или иное действие самос...»

«1. Введение Работы по обязательному энергетическому обследованию выполнялись в рамках Федерального закона от 23.11.2009 года № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";...»

«Организация Объединенных Наций CEDAW/C/BLR/CO/8 Конвенция о ликвидации Distr.: General всех форм дискриминации 18 November 2016 в отношении женщин Russian Original: English Комитет по ликвидации дискриминации в отношении женщин Заключительные замечания по восьмому периодическому докладу Беларуси* 1. К...»

«Пояснительная записка Рабочая программа составлена к УМК "Английский в фокусе" Английский язык. 2 класс. Н.И. Быкова, Д.Дули, М.Д. Поспелова, В.Эванс. –М.:ExpressPublishing: Просвещение, 2014. Рабочая программа по английскому языку предназначена для 2 класса общеобразовательной школы, ориентиров...»

«Экземпляр Асеева С.Е.ПРЕДВАРИТЕЛЬНО УТВЕРЖДЕН УТВЕРЖДЕН Решением совета Решением годового директоров собрания акционеров ОАО "Курганавторемонт" ОАО "Курганавторемонт" Протокол № 2 от 24.03.2009 г. Протокол № 1 от 24.04.2009 г. РАССМОТРЕН Ревизионной комиссией общества Протокол № 40 от 23.03.2009 г. г. Курган, 2009 г. -2СОДЕРЖАНИЕ 1. Сведен...»

«КРАТКОЕ ВВЕДЕНИЕ Одним из важнейших направлений социальной политики Республики Беларусь является организация пенсионной системы, позволяющей поддерживать достойный уровень жизни граждан пенсионного возраста и нетрудоспособных лиц. Особое внимание со стороны государства и научной общественности к вопросам совершен...»

«РУКОВОДСТВО ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ МИКРОВОЛНОВАЯ ПЕЧЬ MWS-1814MW MWS-1814MW • Объем 18 литров • Мощность печи 700 Вт • 5 уровней мощности • Авторазмораживание • Таймер РУКОВОДСТВО ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ СОДЕРЖАНИЕ Указания по технике безопасности Возможные неполадки и способы их устранения Установка Комплектация Описание печи Панель управления Чистка...»

«САВИНОВ А. Илья Муромец и Соловей-разбойник Во городе было во Муроме, Во том селе во Карачарове, Жил молодой Илья Муромец, Илья Муромец сын Иванович. И ходил-то он к заутрины воскресныя, И стоял-то он заутрину воскресную, И завечал-то заветы крепкие: "Поспеть к обедни воскресныя во Киев-град, Проехать дорожкою прямоеждею".Как запала...»

«5/2008 Официальное издание Федеральной таможенной службы Таможенные ведомости бюллетень таможенной информации В НОМЕРЕ: О внедрении информационной технологии Инструкция о порядке действий должностных представления...»

«А. Г Е М Е Л Ь Я НО В. ПЕРСИДСКИЙ Го ФРОНТ •я ш ИЗДАТЕЛЬСТВО „Г А М А Ю Н“ БЕРЛИН 19 2 3 штт. атпт ш гг.и а т ' г я 1тгп я ш г ч п ш 'п т т п м щ д д I и "и г т п. ц п 11М ГШ ТГ ТН Все права сохранены за автором Т ou s le d roits re s e rv e s par l'au re u r C o p yrig t by Em eljanov A llo R e ch te vom V e rfa s s e r Vorbehalten...»

«Артюшкин В.Ф. Религиозный фактор во внешней и внутренней политике России / В.Ф. Артюшкин // Обозреватель-Observer. 2011. № 2 (253). В.Ф. Артюшкин Религиозный фактор во внутренней и внешней политике России Роль религиозного фактора в мировой политики не только давн...»

«Одна из наиболее прогрессивных автоматизированных систем для доения коз! w w w. d ai r ym aste r.r u Оптимальный комфорт для оператора и вы желаете до животных! з ко ит о к ьв ль ч ас Ско ? GOATS КОЗ HOUR PER В ЧАС Невероятная эффективность –...»

«73 УДК 621.643.865 ПРИМЕНЕНИЕ МОБИЛЬНЫХ РОБОТОВ ПРИ ВНУТРИТРУБНОЙ ДИАГНОСТИКЕ ТРУБОПРОВОДОВ С ПЕРЕМЕННЫМ ПОПЕРЕЧНЫМ СЕЧЕНИЕМ Егоров И.Н.1, Кадхим Д.А* Владимирский государственный университет, г. Владимир e-mail: egorovmtf@mail.ru Аннотация. Рассмотрены способы перемещения мобильных роботов в трубопроводах и отмечены технол...»

«МАРТ 2016 ДМИТРИЙ ШОСТАКОВИЧ ВСЕ СИМФОНИИ ЮБИЛЕЙНОЕ ИЗДАНИЕ. 110 MEL CD 10 02431 10 CDs Т МАРТ 2016 ворчество Дмитрия Шостаковича – музыкальная летопись эпохи. В его музыке мы слышим то, что волновало умы и души миллионов людей. Пятнадц...»

«УТВЕРЖДАЮ: Глава администрации городского поселения Спирово _ СХЕМА ВОДОСНАБЖЕНИЯ И ВОДООТВЕДЕНИЯ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ СПИРОВО СПИРОВСКОГО РАЙОНА ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ НА 2015-2029 Г. Спирово 2015 год Содержание ВВЕД...»








 
2017 www.kn.lib-i.ru - «Бесплатная электронная библиотека - различные ресурсы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.